零售专家长期以来一直对美国的购物中心敲响警钟。

但购物中心并没有消失，它们只是在适应新的环境。事实上，根据Coresight Research 最近的市场分析，许多人报告说，与大流行之前相比，入住率更高，人群也更多。

Coresight 在 6 月发布的一份报告中发现，与 2019 年相比，2022 年顶级购物中心的人流量增长了 12%，而低线购物中心的人流量则增长了 10%。 该研究公司将“顶级”购物中心定义为位于富裕地区的购物中心，“典型购物者的年收入超过 20 万美元”，并且往往以新品牌和奢侈品零售商为特色。

报告称，2020 年至 2022 年间，这些购物中心的年增长率为 5%，去年总收入达 75 亿美元。尽管低线购物中心的收入略显落后（ 仅 64 亿美元），但它们的增长率却更高，接近 9%。

平均而言，去年顶级购物中心的出租率超过 95%，而不太富裕地区的低线购物中心的空间出租率约为 89%。Coresight 发现这些数字仍略低于大流行前的水平，但仍然充满希望。

该公司首席执行官 Deborah Weinswig 表示：“入住率是购物中心健康状况的第一指标。”她补充说，任何高于 92% 的数字都被认为是非常好的。

世邦魏理仕美洲零售研究主管布兰登·伊斯纳 (Brandon Isner) 表示，100% 的入住率不一定是购物中心保持竞争力和吸引力的目标，商店关闭并不意味着购物中心业态陷入困境。

“对于去购物中心的人来说，他们每隔一段时间就会想要一些新的商店。考虑到我们说话时正在腾出的Bed Bath & Beyond 零售空间，事实证明这对零售业来说实际上是一件好事，”他说。“房东很高兴收回这些空间，因为他们可以收取更高的租金。对于那些可能长期以来一直想进入这些中心的零售商来说——因为其中许多中心也位于重要的贸易区——这给了他们进入市场的机会。”

Brookfield Properties 执行副总裁兼豪宅租赁总监 Kirsten Lee 表示：“客流量增加，销售额也增加。”该公司管理着全美 130 多个购物中心。“在我们的许多中心，我们都有一份等待入住的租户名单。”

不仅仅是布鲁克菲尔德。Coresight 发现，Macerich、Simon Property Group 和 Taubman Centers 等其他高端房地产开发商“报告称，近几个季度对零售空间的需求很高”。本月早些时候，Tanger Outlets 宣布其位于田纳西州纳什维尔的购物中心已出租 95%。

得益于少量闲置零售空间，租赁略有周转，这意味着房产可以紧跟潮流，并吸引最赚钱的零售商。“购物中心应该是 一个活生生的有机体，”温斯维格说。“品牌有自己的生命周期。”

电子商务的幽灵
在过去的十年中，电子商务的发展引发了人们的担忧，即网上购物最终将取代实体商场的体验，特别是对于 沉浸在数字环境中长大的一代人来说。

伊斯纳表示，虽然电子商务已经带来了变革，但“认为它将消灭实体零售业的想法并没有考虑到整个等式”。

购物中心作为一种零售概念仍然充满活力，零售商正在努力适应数字时代的需求。每种购物业态并没有与实体店争夺霸主地位，而是互相支持。Coresight 表示 ，全渠道营销（即品牌同时拥有实体店和在线品牌）一直是推动商场增长的主要因素。

“如今的零售商拥有这样的优势，他们可以使用数字解决方案来打造（他们的）品牌，而不是像 70 年代、80 年代和 90 年代那样把商店随处可见，”伊斯纳说。这意味着品牌可以选择开设实体店的地点，并专注于拥有活跃消费群的顶级购物中心。

Tanger Outlets 首席执行官 Stephen Yalof 表示：“我们有一些正在奥特莱斯领域开放的品牌，这些品牌实际上是数字本土品牌。” 他补充说， 当品牌开设实体店时，顾客会去那里测试产品，“然后在实际购买时你可以做出更好的选择。”

与此同时，一些纯数字品牌已经开始在购物中心开设店铺，以便以更低的成本扩大影响力。Warby Parker、Allbirds 和 Wayfair 只是少数已经开设或宣布将开设传统零售店的在线公司。

“这些类型的品牌意识到，他们在网上获取每位客户的费用比建立实体店要多，并在主要都市市场为客户提供这种体验，”李说。

新一代购物者
分析师表示，对于希望保持相关性的零售商来说，Z 世代消费者是一个巨大的市场，这些购物者在复兴商场体验方面发挥着带头作用。Z世代是具有社会意识的一代，对气候变化有着敏锐的认识，他们也更有可能支持优先考虑可持续发展的品牌。根据国际购物中心理事会 6 月份的数据，56% 的 Z 世代购物者“愿意花更多钱购买可持续采购的产品”。

伊斯内尔表示：“许多奢侈品零售商都非常注重环保，或者至少试图在这些领域取得超额成绩，这对年轻一代很有吸引力。” “这可能是赢得新客户的一个‘进阶’。”

尽管 Z 世代是在互联网触手可及的环境下长大的，但年轻消费者也始终是购物中心的常客。

Lee 表示：“社交媒体吸引了他们，但他们并不是在网上购物。”他指出，78% 的 Z 一代和 70% 的千禧一代在社交渠道上关注奢侈品牌。“他们想要店内的奢华体验。他们可能已经在网上研究过该产品，但他们想进入商店，让知识渊博的销售人员帮助他们，甚至可能在那里购买更多产品。店内体验非常重要。”

根据 ICSC 的数据，73% 的 Z 世代购物者表示他们在过去一个月去过购物中心，而千禧一代和 X 世代受访者的这一比例分别为 65% 和 48%。但并不总是要买更多的东西。

ICSC 副总裁 Stephanie Cegielski 表示：“提供卡丁车、蹦床、虚拟现实和游乐场等体验的购物中心‘注重体验’的租户有所增加。” “许多人还提供食物和饮料，使游客能够花更长的时间在一起，而不必离开场馆外吃点东西。另一方面，娱乐经营者也可以帮助为周边商家带来额外的人流量，比如在游客玩完后开车送他们到附近的餐馆。”

据 ICSC 称，近三分之二的 Z 世代消费者还表示，他们去购物中心是为了社交，而不是为了任何特定产品。2020 年，商店的关闭引发了人们的预测：疫情将成为购物中心棺材上的最后一颗钉子。但事实证明，大流行后的社会渴望公共空间。

“新冠疫情告诉我们，我们绝对热爱社区，”李说。“我们从一开始就一直这样做，我们希望在一起。我们设立了公共商业区域，供人们进行贸易和聚会，无论是城镇广场还是集市。”

Coresight 表示，提供高端餐饮、购物和娱乐活动的物业将继续成为重要的零售空间。该购物中心不断发展并重新定义其产品，但至少就目前而言，它还远未过时。

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