在当今的房地产市场上，感觉上涨不一定会下跌。

在大流行期间开始出现价格飙升之后，房价似乎终于在去年底降温了。在全国范围内，随着利率上升导致抵押贷款利率攀升，2022 年下半年房价逐渐下跌。一些地区已经建造了很多新住宅，例如德克萨斯州的奥斯汀；爱达荷州博伊西；和北卡罗来纳州夏洛特 - 价格大幅下跌。

诚然，这对许多人来说是一把双刃剑。较高的利率往往会降低房价，但这是因为它们使买家借钱购买房产的成本更高。

加息不足以抵消过去几年房价的大幅上涨，尤其是在美国部分地区，这些地区的房屋销售价格已经远高于全国平均水平，但这一变化让许多人松了一口气。

今年年初发生了更令人惊讶的事情。价格又开始上涨。几个月前可能松了一口气的潜在购房者现在正面临着不可思议的双重打击：尽管抵押贷款利率处于 23 年来的高点，但房价仍处于历史高位。

根据政府支持的贷款机构房利美 (Fannie Mae) 的数据，截至 10 月 5 日，美国 30 年期抵押贷款的平均利率为 7.49%。

事实上，NBC News 对 Zillow 数据的分析发现，自 2020 年底以来，超过 500 个城市的抵押贷款付款额预计有所增加，其中一半以上城市的付款额翻了一番。

购物者反复妥协，然后放弃
从事医疗器械销售工作的纽约市居民特雷西·乔尔森-哈尔珀林 (Tracy Jolson-Halperin) 表示，她和丈夫已经找房子一年了。起初，他们试图等待，认为抵押贷款利率上升会降低价格，并使竞购战不那么激烈。但在他们正在寻找的地区，这种情况还没有发生。

他们一开始的预算远高于平均水平，为 100 万美元，希望在火车线附近找到一套三居室或四居室的房子，这对夫妇觉得时间对他们有利。

“我们必须增加我们正在考虑的城镇，大幅降低我们的期望，并增加我们的预算，”她告诉 NBC 新闻。

他们最初希望在威彻斯特购买一套房子，但乔尔森-哈尔珀林承认，她和她的家人更有可能在康涅狄格州找到他们想要的东西。她说，预计某些日子她到纽约市的通勤时间需要两个小时，并考虑过修缮房屋和学区不太令人印象深刻的城镇。

她说，在某些房产上，他们在提出报价的同时放弃了抵押贷款意外情况（买家在出现某些问题时将其作为购买时的脱售机制），并且对于出价高于他们的房屋的要价，他们的报价高达 10 万美元。

这些都不起作用。她说他们决定放慢脚步，转而租房。

“我们想我们会在城外租房，了解一下城镇，”她说。“我们感觉我们错过了。”

乔尔森-哈尔珀林补充道：“我们真正喜欢的地区的价格一直在上涨。似乎随着每一次销售，房屋的价格都越来越高，我们开始被高价淘汰。”

截至 7 月份最新数据，S&P CoreLogic Case-Shiller 美国全国房价指数创历史新高，较去年同期高出 1%。过去几个月的价格上涨抵消了 2022 年末的价格下跌。

标准普尔在一份新闻稿中表示，其追踪的所有 20 个最大城市的房价均出现上涨，并暗示房价可能会继续上涨。

利率飙升再次导致供应萎缩
新的问题是很少有人愿意卖掉房子，即使现在是他们变现的最佳时机。全国房地产经纪人协会表示，8 月份市场上约有 110 万套未售出的现房，比去年同期下降了近 15%。

Bankrate 首席金融分析师格雷格·麦克布莱德 (Greg McBride) 告诉 NBC 新闻，随着利率上升，那些多年前买房并以 3% 或 4% 利率锁定抵押贷款的人搬家的可能性越来越小。

这意味着供应量较低，从而导致价格再次上涨。

麦克布莱德说：“尽管抵押贷款利率上升，但我们在房地产市场上看到的逆转还是出现了，因为主要动力是可供出售的房屋供应极其有限。” “在许多市场，这导致价格上涨。在其他市场，它为价格设定了底线或限制了价格下跌。”

就连房地产经纪人也发出了警报，因为他们对待售房屋的短缺感到不满。在 9 月 28 日的新闻稿中，全国房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 表示，房屋供应量需要增加一倍，才能缓和最近的房价上涨。

麦克布莱德表示，价格最终将停止上涨，但即便如此，价格也可能会变得稳定，而不是大幅下降，至少在全国范围内是这样。价格可能会因利率上升而下降，但这需要更长的时间。

他表示：“将会出现一个临界点，在这个临界点上，较高的利率会吸走足够的需求，即使供应有限，也不再有动力推高价格。”

“这种非常有限的供应状况什么时候才能改善？抵押贷款利率在 8% 左右时，这种情况可能不会发生。”

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